Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego – konieczne uprzedzenie
Adwokat, partner zarządzający. Kieruje praktyką spółek, fuzji i przejęć (M&A), sukcesji i ochrony majątku oraz dochodzenia roszczeń kredytów CHF.
Jeśli jesteś właścicielem lokalu użytkowego (innego niż mieszkalny) i oddałeś go w najem, a twój Najemca nie płaci czynszu….ten artykuł jest dla Ciebie. Wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić w określonych warunkach, które rozstrzyga nie tylko sama umowa, ale również ustawy.
Umowa najmu jest jedną z najpowszechniej zawieranych umów. W zależności od tego czy przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny czy lokal użytkowy, odmiennie kształtują się prawa i obowiązki każdej ze stron na wypadek braku opłacania czynszu.
Co więcej, o ich zakresie nie rozstrzygają wyłącznie postanowienia zawieranej umowy, ale przede wszystkim przepisy odpowiednich ustaw.
Ma to istotne znaczenie, gdyż niekiedy treść umowy najmu nie zawiera postanowień, które odzwierciedlają brzmienie przepisów prawnych o tzw. semiimperatywnym charakterze, a więc takich, które znajdą zastosowanie, niezależnie od tego czy zostały zawarte w treści takiej umowy, czy też nie.
Wypowiedzenia umowy najmu ze względu na brak opłaty czynszu
Rozważmy przypadek na konkretnym, poniższym przykładzie zapisu umownego:
„Wynajmujący jest uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu z natychmiastowym skutkiem w przypadku zalegania przez Najemcę z zapłatą czynszu za 2 miesiące.”
Wydawać by się zatem mogło, że wystarczającym jest brak płatności przez Najemcę czynszu za 2 pełne okresy rozliczeniowe, aby Wynajmujący (np. właściciel lokalu) mógł skutecznie przeprowadzić zerwanie umowy najmu.
Za słusznością powyższego mogłaby przemawiać treść przepisu art. 672 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że „jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia”.
Szkopuł w tym, że powyższy przepis reguluje ogólne zasady dotyczące stosunku najmu, gdy tymczasem do najmu lokali (innych niż mieszkalne) zastosowanie znajduje przepis art. 687 Kodeksu cywilnego:
„Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu„.
A zatem, w przypadku najmu lokalu, uprzedzenie najemcy o zamiarze wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia z powodu zwłoki z zapłatą czynszu jest wymagane.
Jego brak powoduje nieskuteczność wypowiedzenia umowy najmu.
Kliknij i napisz do nas. Zapraszamy na konsultacjeSemiimperatywny charakter przepisu art. 687 k.c.
Przepis art. 687 Kodeksu cywilnego ma zawsze zastosowanie niezależnie od tego czy w umowie najmu „zapomniano” o nim wspomnieć, czy wręcz strony intencjonalnie chciałby wyłączyć jego zastosowanie. Niedopuszczalne jest również zastrzeżenie w umowie krótszego niż miesięczny terminu dodatkowego do zapłaty zaległego czynszu, a także przyjęcia za podstawę wypowiedzenia najmu mniejszej zaległości czynszowej od określonej w tym przepisie.
Strony mogą natomiast wprowadzić w umowie rozwiązania korzystniejsze dla najemcy i np. uzależnić możliwość wypowiedzenia najmu od zalegania z zapłatą czynszu za więcej niż dwa okresy płatności czy też wyznaczyć dłuższy niż ustawowy dodatkowy termin do uregulowania zaległych należności.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego – zwłoka, a opóźnienie
Jednym z warunków wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym po uprzednim uprzedzeniu o takim zamiarze jest zawiniony brak zapłaty czynszu przez Najemcę.
Zwłoka, czasem nazywana jest opóźnieniem kwalifikowanym. Dopuszcza się jej tylko ten Najemca, który nie płaci w uzgodnionym terminie czynszu z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność, czyli od niego zależnych, w przeciwieństwie do tzw. opóźnienia zwykłego, które następuje już wówczas, gdy termin nie zostanie dotrzymany z przyczyn niezależnych od Najemcy, a więc gdy za niepłacenie można mu przypisać odpowiedzialność.
Pojęcie dwóch pełnych okresów płatności
Zwłoka nie musi dotyczyć dwóch kolejnych okresów płatności, a więc jeśli najemca uiszcza czynsz w niepełnej wysokości, wynajmujący nabywa możliwość wypowiedzenia najmu, gdy suma zaległości bez odsetek jest równa kwocie czynszów za dwa pełne okresy płatności.
W jaki sposób obliczać dodatkowy miesięczny termin
Dodatkowy termin miesięczny obliczany jest na zasadach ogólnych, a więc nie musi przypadać na koniec miesiąca kalendarzowego.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego – Wymóg formy pisemnej
Jeśli planujemy wypowiedzenie umowy najmu, niedochowanie pisemnej formy uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia najmu z powodu zwłoki z zapłatą czynszu powoduje, że późniejsze wypowiedzenie najmu jest nieskuteczne i najem nie ustaje.
Kliknij i napisz do nas. Zapraszamy na konsultacjeNajem lokali mieszkalnych
Przytoczony przepis art. 687 k.c. ma zastosowanie jedynie do lokali innych niż mieszkalne.
Najem lokali mieszkalnych reguluje w szczególności ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 tej ustawy, wynajmujący może wypowiedzieć najem (na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego), jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Przepis ten przepisuje zatem jeszcze bardziej rygorystyczne ograniczenia w zakresie dopuszczalności wypowiedzenia najmu niż art. 687 k.c.
Warto zatem zasięgnąć konsultacji u fachowego prawnika nie tylko odnośnie treści samej umowy najmu, ale również przed złożeniem tak kluczowego oświadczenia jakim jest zerwanie umowy najmu.
W przypadku błędu, cała procedura windykacyjna i eksmisyjna przedłuży się o co najmniej o kilka miesięcy, nie wspominając o utracie należności, które zamiast tytułem dotychczasowej wysokości czynszu z najmu, można było pobierać tytułem bezumownego korzystania z lokalu, np. w podwójnej wysokości o ile zastrzeżono tak w umowie.
Zapisz się na newsletter
