Naciśnij by ocenić:
[Dziękujemy!]

Polski Ład wprowadza zmiany w wielu sferach życia społeczno-gospodarczego i nie ominął także rynku nieruchomości. Nowe przepisy zmieniają model opodatkowania najmu prywatnego, czyli najmu realizowanego poza działalnością gospodarczą. Od 2023 r. podatnik osiągający przychody z tytułu najmu będzie mógł rozliczać się tylko w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Najem prywatny w 2022 roku

W 2022 r. wynajmujący, którzy w 2021 płacili PIT od dochodów z najmu na zasadach ogólnych będą mogli kontynuować rozliczanie najmu do końca 2022 r. na tych samych zasadach. Będą oni mogli również wybrać rozliczenie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na 2022 rok.

Opodatkowanie na zasadach ogólnych opiera się na dochodzie właściciela nieruchomości. Podstawę opodatkowania, czyli właśnie dochód, można obniżyć poprzez odjęcie kwoty kosztów od uzyskanego przychodu. Kosztami uzyskania przychodu przy najmie są najczęściej odpisy amortyzacyjne, koszty remontów, koszty zakupu wyposażenia itd.

Dochód na zasadach ogólnych opodatkowany jest według skali podatkowej – w pierwszym progu 17%, a w drugim 32%. Do tego należy uwzględnić również kwotę wolną od podatku, która w 2022 r. wyniesie 30.000 zł. Pierwszy próg podatkowy rozliczany stawką 17% będzie w 2022 r. wynosił 120.000 zł. Nadwyżka będzie opodatkowana stawką 32%.

Inną formą rozliczania, jaką może wybrać wynajmujący, jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W tym przypadku, podstawę opodatkowania stanowi przychód, więc nie ma znaczenia czy wynajmujący ponosi jakiekolwiek koszty jego uzyskania, ponieważ i tak nie będzie mógł ich odliczyć od podstawy opodatkowania.

Stawka podatku od przychodu jest jednak niższa i wynosi:

  • w przypadku przychodów do kwoty 100.000 zł – 8,5%,
  • od nadwyżki ponad 100.000 zł – 12,5%.

Warto zaznaczyć, że osoby, które w 2021 płaciły ryczałt ewidencjonowany od przychodów z najmu, w 2022 roku muszą pozostać przy tej formie rozliczeń.

Najem prywatny – rozliczanie od 2023 r.

Od 2023 r. wynajmujący nie będą już mieli wyboru formy rozliczania najmu prywatnego. Jedyną dopuszczalną formą będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Tym samym zmiana będzie niekorzystna dla wynajmujących, którzy ponoszą wysokie koszty obsługi najmu. Dla takich podatników rozwiązaniem może być rozpoczęcie rozliczania najmu w ramach działalności gospodarczej. Dzięki temu wynajmujący nadal będzie mógł uwzględniać koszty związane z najmem, odliczając je od podstawy opodatkowania.

Trzeba mieć jednak na uwadze, że Polski Ład wprowadza szereg innych zmian, które spowodują, że nie zawsze rozliczanie najmu w ramach działalności gospodarczej będzie korzystniejsze. Dotyczy to przede wszystkim nowych zasad naliczania oraz nowej wysokości składki zdrowotnej, która będzie naliczana od dochodu uzyskanego w ramach działalności gospodarczej i wyniesie odpowiednio 4,9 % dochodu w przypadku rozliczenia na zasadach podatku liniowego oraz 9% w przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych. Dodatkowo składka ta nie będzie mogła zostać odliczona od podatku dochodowego w żadnej części.

prawo spółek prawnik konsultacje

Czy w związku z przejściem na ryczałt trzeba zmienić umowy najmu?

Zasadniczo zmiana modelu rozliczeń podatkowych nie wymaga zmiany wzorów umów najmu stosowanych przez wynajmujących. Taka zmiana może jednak okazać się w danym przypadku korzystna dla wynajmującego, jednocześnie nie pogarszając sytuacji najemcy.

Od wielu lat organy skarbowe zajmują korzystne dla wynajmujących stanowisko, zgodnie z którym ryczałt od przychodów z tytułu najmu można rozliczać tylko od kwoty czynszu najmu pobieranego przez właściciela. Może to jednak wymagać zmiany umowy najmu w taki sposób, aby dostosować jej postanowienia do korzystnej linii orzeczniczej organów podatkowych.

Polski Ład a nieruchomości

Jakie będą praktyczne skutki nowych przepisów?

W związku z wyeliminowaniem możliwości rozliczania na zasadach ogólnych, zmiany będą najbardziej odczuwalne dla osób, które korzystały właśnie z tego sposobu, aby odliczać wysokie koszty związane z remontami nieruchomości lub korzystali z możliwości amortyzacji.

Zmiany zasad rozliczania przychodów nie pozostaną jednak bez znaczenia dla rynku najmu. Bardzo prawdopodobne, że ciężar większych podatków zostanie w znacznej mierze przerzucony na najemców, ponieważ wynajmujący, chcąc zrekompensować sobie wzrost obciążeń podatkowych, będą podnosić stawki najmu.

Niestety w krótkim artykule nie jest możliwe omówienie wszystkich zagadnień związanych z wprowadzanymi zmianami, dlatego przed podjęciem jakichkolwiek decyzji i działań, zalecamy wynajmującym skorzystanie z indywidualnej konsultacji prawnej.

Udostępnij na:

Newsletter

Chcesz być zawsze na bieżąco? Otrzymywać informacje dotyczące nowych artykułów, zmian w prawie czy w naszej Kancelarii?
Zapisz się do newslettera, a zyskasz:

  • 15 minutową konsultację prawną,

  • 15% zniżki na pierwszą poradę prawną,

  • dostęp do aktualności z zakresu prawa,

  • ciekawe i przydatne artykuły.

Jakub Alshaick

Autor

Prawnik, specjalizacja prawo nieruchomości i nowe technologie Specjalista z zakresu prawa nieruchomości. Doradza w transakcjach nabywania i zbywania nieruchomości. Posiada doświadczenie w prowadzeniu negocjacji warunków umów z zakresu szeroko rozumianego procesu inwestycyjnego oraz procesu komercjalizacji. Zajmuje się sporządzaniem oraz opiniowaniem umów z zakresu obrotu nieruchomościami oraz analizą i wykonywaniem audytu stanu prawnego nieruchomości. Specjalizuje się również w prawie nowych technologii i e-commerce, a w tym w obsłudze prawnej projektów IT oraz fintech. Uczestniczył przy tworzeniu, a następnie bieżącej obsłudze największych giełd kryptowalut oraz innych projektów związanych z blockchain w Polsce i w Europie.

Więcej artykułów

Zostaw komentarz