W powszechnej opinii uważa się, że jeśli upłynie dzień, w którym zgodnie z treścią umowy przedwstępnej sprzedaży (np. nieruchomości) miała zostać zawarta umowa przyrzeczona sprzedaży, a do jej zawarcia nie doszło, sprzedający i kupujący nie są już związani względem siebie żadnymi prawami i obowiązkami.

Nic bardziej mylnego, ale… zacznijmy od początku.

Zgodnie z przepisem art. 389§1 kodeksu cywilnego „umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.”

Sprzedający i kupujący zobowiązują się zatem względem siebie, że w przyszłości (najczęściej w konkretnie wskazanej dacie lub terminie) zawrą ze sobą umowę, na podstawie której dojdzie do przeniesienia własności oznaczonego przedmiotu na Kupującego za ustaloną już umowie przedwstępnej cenę.

W praktyce umowa przedwstępna sprzedaży najczęściej znajduje zastosowanie do nieruchomości.  W treści takiej umowy zamieszczane są zwykle dodatkowe postanowienia, których celem jest dodatkowe wzmocnienie zapewnienia, że każda ze stron przystąpi do „obiecanej” umowy przyrzeczonej.

Przykładem takiego postanowienia jest „zadatek” uregulowany w treści przepisu art. 384§1 kodeksu cywilnego, który stanowi, że „w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.”

Niestety bardzo często zapomina się, że aby móc zadatek zatrzymać (sprzedający) lub żądać jego zwrotu w dwukrotnej wartości  (kupujący) należy złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Oświadczenie takie powinno być złożone w określonej formie przewidzianej w przepisie art. 77 kodeksu cywilnego.

W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, oświadczenie powinno być  stwierdzone pismem.

Teoretycznie wystarczyłoby zatem pismo (np. mail, sms),  z którego treści niewątpliwie wynikałoby, że osoba, które je sporządziła uważa umowę za już niewiążącą.

Niestety opieranie się jedynie na brzmieniu przepisów może być niewystarczające, a skutki braku złożenia (czy tez złożenia w wadliwej formie) oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży mogą być bardzo negatywne.

 

Prześledźmy to na konkretnym przykładzie.

Właściciel mieszkania zawarł z zainteresowanym nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego. W jej treści uzgodniono, że umowa przyrzeczona zostanie podpisana do dnia 15 kwietnia 2018 roku. Zastrzeżono w niej również kwotę zadatku w wysokości 30.000,00 zł.

Kiedy zbliżał się uzgodniony termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Kupujący oświadczył, że niestety nie otrzymał kredytu i nie będzie mógł podpisać umowy przyrzeczonej. W dniu 15 kwietnia Sprzedający stawił się w kancelarii notarialnej celem sporządzenia protokołu braku stawiennictwa przez Kupującego. Następnie wysłał smsa do Kupującego, że mieszkanie wystawia ponownie na sprzedaż już za inną, nieco wyższą cenę.

Kupujący zażądał zwrotu wpłaconego zadatku, a czemu Sprzedający się sprzeciwił.

Tydzień później Kupujący zadzwonił do Sprzedającego z informacją, że już ma środki pieniężne i może przystąpić do umowy przyrzeczonej. Sprzedający oświadczył jednak, że cena mieszkania już jest inna i jeśli Kupujący chce kupić to musi przygotować wyższą kwotę.

Reakcją Kupującego było wysłanie Sprzedającemu mailem informacji o dniu i godzinie zawarcia umowy przyrzeczonej. Sprzedający nie stawił się w kancelarii notarialnej, co Kupujący chytrze wykorzystał, sporządzając protokół braku stawiennictwa Sprzedającego i złożył w formie aktu notarialnego oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Następnie zażądał od Sprzedającego zapłaty kwoty 60.000,00 zł (zwrotu zadatku w podwójnej wysokości).

Kto zatem ma rację?

Spór sprowadza się do kwestii, czy sms Sprzedającego spełnia wymogi formy pisemnej i jest wystarczający do uznania, że wolą Sprzedającego było od umowy przedwstępnej odstąpić.

Niestety, zgodnie z utrwalonym poglądem prawnym, do odstąpienia od umowy zawartej w formie aktu notarialnego, koniecznym jest zachowanie formy pisemnej, a więc koniecznym jest złożenie na dokumencie zawierającym treść oświadczenia w sposób odręczny swojego podpisu.  Sms tego wymogu z oczywistych względów nie spełnia.

Mimo, że przepis art. 77§ 3 kodeksu cywilnego wskazuje, że oświadczenie o odstąpieniu od umowy powinno być stwierdzone pismem, to w istocie ten zapis sprowadza się do tego, że chodzi o zachowanie formy pisemnej.

Co więcej, powoływanie się na dokument w postaci wiadomości email, czy też sms w razie ewentualnego sporu przed sądem, nie zostanie w ogóle dopuszczone przez sąd (innymi słowy – sąd uzna, że takie oświadczenie w wadliwej formie wogóle nie zostało złożone).

 

W powyższym przykładzie Sprzedający nie złożył skutecznie oświadczenia o odstąpieniu od umowy i stąd Kupujący miał prawo wyznaczyć Sprzedającemu inny, późniejszy po dniu 15 kwietnia 2018 rok termin na zawarcie umowy przyrzeczonej.

W oparciu o przepis art. 390§3 kodeksu cywilnego „roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta”.

Kupujący miał również prawo sam złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej skoro Sprzedający nie stawił się na wyznaczony nowy termin. Mógł również domagać się od Sprzedającego zwrotu w dwukrotnej wysokości zadatku.

 

Sprzedający mógłby w takiej sytuacji szukać oparcia w przepisie art. 394 § 3 kodeksu cywilnego i jedynie argumentować, że Kupującemu co najwyżej należy się zwrot zadatku (a nie jego dwukrotności) ponieważ umowa przyrzeczona nie została zawarta z przyczyn zawinionych zarówno po stronie Sprzedającego, jak i Kupującego (raz to Kupujący nie stawił się na wyznaczony termin, a drugi raz Sprzedający).

Przepis ten stanowi bowiem, że obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Jeśli niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

 

 

 

 

 

Udostępnij na:
Facebook
Twitter
LinkedIn
Milana Krzemień

Autor

Specjalizuje się w bieżącej obsłudze prawnej podmiotów gospodarczych ze szczególnym naciskiem na spółki prawa handlowego, polegającej w głównej mierze na opracowywaniu, redagowaniu oraz opiniowaniu umów z zakresu prawa cywilnego, w tym prawa pracy i prawa gospodarczego oraz w przygotowywaniu dokumentów korporacyjnych. Posiada doświadczenie w prowadzeniu negocjacji handlowych zmierzających do zawarcia kontraktów oraz w reprezentacji podmiotów gospodarczych przed sądami powszechnymi oraz administracyjnymi. Z uwagi na posiadaną biegłą znajomość języka angielskiego w mowie i w piśmie, również w zakresie terminologii prawniczej oraz zaawansowany poziom języka francuskiego wielokrotnie świadczy czynności obsługi prawnej podmiotów gospodarczych o obcojęzycznym składzie osobowym ich organów. Jest absolwentką Kolegium Prawa w Wyższej Szkole Przedsiębiorczości i Zarządzania im. Leona Koźmińskiego w Warszawie. (maj 2006 r.) Studia prawnicze ukończyła z wyróżnieniem. W ich trakcie była członkiem Kliniki Prawnej w sekcji prawa cywilnego pod zwierzchnictwem Prof.. Fryderyka Zolla. – gdzie brała czynny udział w świadczeniu pomocy prawnej pro publico bono.

Więcej postów od Milana Krzemień

Zostaw komentarz