Likwidacja spółki z nieruchomością, a podatki
Często spotykaną praktyką jest zakup nieruchomości przez spółkę z o.o. lub przeniesienie własności nieruchomości na spółkę przez jej wspólników. O ile wyposażenie spółki w nieruchomość nie nastręcza trudności i zwykle nie wywołuje konsekwencji podatkowych, o tyle likwidacja spółki posiadającej nieruchomość może być bardzo kosztowna.
Likwidacja spółki – podział majątku
Przyjrzyjmy się hipotetycznej sytuacji, w której wspólnicy – osoby fizyczne decydują się na likwidację spółki z o.o. będącej właścicielem zabudowanej nieruchomości gruntowej.
Skutkiem przeprowadzonego procesu likwidacji spółki jest podział jej majątku pomiędzy wspólnikami po spłacie lub zabezpieczeniu należności kontrahentów. Wspólnicy zobowiązani są podjąć uchwałę, w której określą jak dokonają tego podziału, tj. w jakiej proporcji na rzecz każdego z nich przypadnie udział w majątku spółki, bądź też jakie składniki tego majątku obejmie każdy ze wspólników. W sytuacji gdy likwidowana spółka jest właścicielem nieruchomości niezbędne jest przeniesienie jej własności na rzecz określonych uchwałą wspólników (UWAGA! forma aktu notarialnego wymagana).
To zaś rodzi potencjalnie potrójne konsekwencje podatkowe na gruncie:
- ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej PIT),
- ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej CIT)
- oraz ustawy o podatku od towarów i usług (dalej VAT).
Kliknij i napisz do nas. Zapraszamy na konsultacje
Likwidacja spółki – czy wspólnik płaci podatek dochodowy od otrzymanej nieruchomości w wyniku podziału majątku?
To zależy, choć zwykle niestety tak. Wartość nieruchomości z upływem czasu w przeważającej większości wzrasta. W ostatnich kilku latach na skutek pandemii wywołanej COVID-19, inflacji, jak również napaści zbrojnej na Ukrainę, nieruchomości stały się swoistą lokatą kapitału, a ich wartość znacznie wzrosła.
Dochodem (przychodem) z udziału w zyskach osób prawnych (m.in.: spółki z o.o.) jest dochód (przychód) faktycznie uzyskany z tego udziału, w tym także wartość majątku otrzymanego w związku z likwidacją spółki (art. 24 ust. 5 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: PIT). Artykuł 17 ust. 1 pkt 4 lit. c) PIT wprost wskazuje, że za przychody z kapitałów pieniężnych uważa się m.in. podział majątku likwidowanej spółki z o.o.
Od dochodu (przychodu) w postaci majątku otrzymanego z tytułu likwidacji spółki z o.o. pobiera się 19% zryczałtowany podatek dochodowy. Co więcej, ww. zryczałtowany podatek pobiera się bez pomniejszania przychodu o koszty uzyskania. Niemniej, wolna od podatku dochodowego jest m.in. wartość majątku otrzymanego w związku z likwidacją spółki z o.o. w części stanowiącej koszt nabycia lub objęcia udziałów w tej spółce (art. 21 ust. 1 pkt 50a PIT).
Co za tym idzie, wydatki poniesione na nabycie (objęcie) udziałów spółki z o.o. nie stanowią kosztów uzyskania przychodów w przypadku likwidacji, ale ich wysokość stanowi limit zwolnienia od podatku dochodowego, co w konsekwencji prowadzi do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem różnicy pomiędzy wartością majątku otrzymanego w wyniku likwidacji, a wydatkami poniesionymi na nabycie (objęcie) udziałów.
Tym samym, jeśli przekazywany wspólnikom majątek likwidowanej spółki ma równą lub niższą wartość aniżeli koszt nabycia lub objęcia udziałów w spółce – dochód do opodatkowania nie wystąpi.
Jeżeli w trakcie likwidacji spółki z o.o. dochodzi do podziału majątku w naturze, podstawę opodatkowania stanowi rynkowa wartość przekazywanych składników majątkowych, a nie ich wartość wynikająca z ksiąg spółki.
Określenie podstawy opodatkowania następuje poprzez porównanie wartości majątku otrzymanego w wyniku likwidacji (wartości rynkowej) i wartości wkładu wniesionego uprzednio do spółki (kosztu nabycia bądź objęcia udziałów). Oznacza to, że nawet jeżeli w efekcie likwidacji wspólnik otrzymuje ten sam składnik majątkowy, który wniósł uprzednio do spółki, to powstanie u niego przychód, jeżeli w momencie likwidacji wartość rynkowa tego składnika majątkowego będzie wyższa, niż koszty jego nabycia bądź wytworzenia przed wniesieniem do spółki.
Niestety artykuł 21 ust. 1 pkt 50a PIT nie precyzuje jednak, w jaki sposób ustalić należy wysokość zwolnienia. Określając koszt nabycia (objęcia) udziałów w związku z likwidacją spółki, należy wziąć pod uwagę wydatki bezpośrednio warunkujące ich nabycie. Organy podatkowe wskazują, że w przypadku, gdy udziały w likwidowanej spółce nabyte (objęte) zostały w zamian za wkład niepieniężny (w innej postaci niż przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część), koszt nabycia udziałów należy ustalić zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 22 ust. 1f pkt 1 PIT, który odsyła do art. 17 ust. 1 pkt 9 PIT.
„Za przychody z kapitałów pieniężnych uważa się wartość wkładu określoną w statucie lub umowie spółki, a w razie ich braku wartość wkładu określoną w innym dokumencie o podobnym charakterze – w przypadku wniesienia do spółki albo do spółdzielni wkładu niepieniężnego; jeżeli jednak wartość ta jest niższa od wartości rynkowej tego wkładu albo wartość wkładu nie została określona w statucie, umowie albo innym dokumencie o podobnym charakterze, za przychód uważa się wartość rynkową takiego wkładu określoną na dzień przeniesienia własności przedmiotu wkładu niepieniężnego; przepis art. 19 ust. 3 stosuje się odpowiednio”.
Przykład:
Wartość nieruchomości wniesionej do spółki tytułem wkładu niepieniężnego przez wspólnika Pana Michała została określona w umowie spółki w 2017 roku na kwotę 400 000,00 zł. Zakładając, że ww. wartość wkładu odpowiadała jego ówczesnej wartości rynkowej, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 50 PIT wolna od podatku dochodowego będzie wartość majątku w naturze otrzymanego przez ww. wspólnika w związku z likwidacją spółki do wysokości kwoty 400 000,00 zł.
Jedynie na marginesie dodać należy, że w przypadku odpłatnego zbycia przez byłego wspólnika zlikwidowanej spółki z o.o. nieruchomości (otrzymanej z tytułu podziału majątku tej spółki w związku z jej likwidacją) przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, osoba ta na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) PIT uzyska przychód, który jest opodatkowany zgodnie z art. 30e ust. 1 PIT w wysokości19% podstawy obliczenia podatku.
Kliknij i napisz do nas. Zapraszamy na konsultacjeLikwidacja spółki – czy spółka płaci podatek dochodowy od przeniesienia na wspólnika własności nieruchomości w wyniku podziału majątku?
Od 1 stycznia 2021 roku niestety tak.
Przepis art. 14a ust. 1 CIT w aktualnym brzmieniu stanowi, że w przypadku gdy spółka przez wykonanie świadczenia niepieniężnego (np.: przeniesienie własności nieruchomości) reguluje w całości albo w części zobowiązanie, w tym z tytułu zaciągniętej pożyczki (kredytu), dywidendy, umorzenia albo zbycia w celu umorzenia udziałów, majątku likwidowanej spółki albo spółdzielni, to przychodem takiego podatnika (spółki) jest wysokość zobowiązania uregulowanego tym świadczeniem.
Jeżeli jednak wartość rynkowa świadczenia niepieniężnego jest wyższa niż wysokość zobowiązania uregulowanego tym świadczeniem, przychód ten określa się w wysokości wartości rynkowej świadczenia niepieniężnego.
Co za tym idzie, w przypadku przeniesienia na wspólnika własności lub udziału we współwłasności nieruchomości z tytułu podziału majątku spółki w związku z jej likwidacją po stronie spółki powstanie przychód w wysokości wartości udziału wspólnika w majątku likwidowanej spółki, a jeżeli rynkowa wartość ww. udziału we współwłasności nieruchomości byłaby wyższa – przychód w wysokości tego udziału. Należy jednak zaznaczyć, że z tytułu przeniesienia własności nieruchomości spółka jest uprawniona do rozpoznania kosztów uzyskania przychodów.
Nabycie nieruchomości likwidowanej spółki, a podatek VAT
Na zakończenie należy wskazać, że zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 6 lipca 2016 roku, sygn. akt I SA/Lu 150/16 „Przekazanie wspólnikom przez likwidatora spółki z ograniczoną odpowiedzialnością majątku, dokonane w wyniku podziału majątku spółki pozostałego po przeprowadzeniu czynności likwidacji podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług”.
Trzeba jednak zaznaczyć, że warunkiem uznania, że czynność przekazania wspólnikom likwidowanej spółki z o.o. danego składnika majątku (w związku z likwidacją spółki i podziałem jej majątku) podlega opodatkowaniem podatkiem VAT zgodnie z ww. przepisem jest to, że spółce z tytułu nabycia tego składnika majątku przysługiwało (w całości lub w części) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia ww. składnika. Warto zatem sprawdzić czy z tytułu nabycia przez spółkę udziałów we współwłasności przedmiotowej nieruchomości spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, w związku z czym przeniesienie na rzecz wspólników udziałów we współwłasności ww. nieruchomości w związku z likwidacją spółki nie powinno podlegać podatkowi VAT.
Kliknij i napisz do nas. Zapraszamy na konsultacjePodsumowanie
Przeniesienie na wspólników nieruchomości w drodze podziału majątku likwidowanej spółki kapitałowej może stanowić istny hat trick podatkowy. O ile to określenie, związane z osiągnięciem czegoś w liczbie trzech jest pożądane w sporcie (nota bene w każdych finałach mistrzostw świata w piłce nożnej, za wyjątkiem 2006 roku strzelano hat trick – m.in. Zbigniew Boniek w 1982 roku), o tyle na gruncie podatkowym nie cieszy się chlubą ani sławą.
Z tych względów z rozwagą należy podejmować decyzję już na etapie nabywania nieruchomości do spółki kapitałowej.
Zapisz się na newsletterPodobne artykuły
Najem prywatny a podatek VAT, czy trzeba będzie go zapłacić?
Polski Ład podatki, czyli częściowe wycofanie wkładu ze spółki osobowej
