Naciśnij by ocenić:
[Dziękujemy!]

Ze względu na stan epidemii wywołany rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 Rząd zakazał prowadzenia działalności m.in.: kawiarniom, salonom fryzjerskim i kosmetycznym, salonom masażu, siłowniom oraz klubom fitness. Lista branż objętych zakazem jest długa, a jednocześnie brakuje rozwiązań, które umożliwiłyby utrzymanie płynności finansowej w okresie obowiązywania ograniczeń. Powstaje zasadnicze pytanie – czy najemcy muszą płacić czynsz? Koronawirus spowodował wprowadzenie obostrzeń, które się z tym wiążą.

Czy muszę płacić czynsz? Koronawirus uniemożliwia mi prowadzenie działalności

Odnośnie najmu lokali znajdujących się w galeriach handlowych o powierzchni większej niż 2000 m2, przepisy tzw. Tarczy Antykryzysowej do 4 maja 2020 roku przewidywały możliwość „zawieszenia” umów najmu na czas obowiązywania zakazów.

Czy oznacza to, że przedsiębiorcy z sektorów objętych rządowym zakazem będący najemcami lokali zlokalizowanych w mniejszych galeriach lub znajdujących się poza galeriami, muszą płacić za najem lokali, w których nie mogą prowadzić działalności?

Niekoniecznie. Z pomocą przychodzą rozwiązania przewidziane w polskim prawie. Przepisy Kodeksu cywilnego dają podstawę do tego, aby twierdzić, że najemca nie musi płacić czynszu najmu.

Argumentem przemawiającym za brakiem obowiązku zapłaty czynszu jest … brak wywiązywania się przez wynajmującego z umowy najmu polegający na niemożności udostępnienia najemcy lokalu do prowadzenia określonego rodzaju aktywności gospodarczej.

Koronawirus – wynajem lokalu usługowego wiąże się z określonymi obowiązkami obu stron umowy

Oczywistym jest przecież, że najemca zawiera umowę najmu i płaci czynsz po to, aby mieć możliwość prowadzenia w danym lokalu działalności określonego rodzaju – np. salonu fryzjerskiego. Umowa najmu najczęściej zakazuje prowadzenia jakiejkolwiek innej działalności w wynajmowanej nieruchomości.

Skoro zatem najemca nie może skorzystać z lokalu w sposób umówiony z wynajmującym (np. w celu prowadzenia salonu fryzjerskiego) ze względu na obostrzenia, które Rząd wprowadził w związku z sytuacją, jaką spowodował koronawirus, wynajem lokalu przestaje spełniać swoje założenia i nie można wymagać, aby najemca płacił za ten okres czynsz wynikający z umowy najmu.

Postawienie przeciwnej tezy prowadziłoby do paradoksalnej i krzywdzącej sytuacji, w której ryzyko ustanowienia prawnego zakazu prowadzenia działalności określonego rodzaju ponosi wyłącznie najemca, podczas gdy wynajmujący jest uprawniony do pobierania czynszu niezależnie od występowania tego typu ograniczeń.

Co warte podkreślenia, powyższe rozwiązanie nie wymaga kierowania przez Najemcę sprawy do sądu, z czym wiązałaby się konieczność ponoszenia stosunkowo wysokich kosztów sądowych. Wystarczy powołać się na fakt obiektywnej niemożliwości świadczenia po stronie wynajmującego polegającej na braku sposobności oddania najemcy lokalu na cel określony w umowie najmu.

Czy ze względu na koronawirusa, najem lokalu „bez opłat” jest możliwy?

Przedstawione powyżej rozwiązanie nie zapewnia pełnej ochrony najemcy. W interesie Najemcy powinno być bowiem uprzedzenie potencjalnych – niekorzystnych dla niego – działań wynajmującego polegających na wypowiedzeniu umowy najmu z powodu braku regulowania przez najemcę płatności czynszu. Po zniesieniu zakazu prowadzenia działalności gospodarczej, najemcy może przecież zależeć na korzystaniu z określonego lokalu z uwagi np.: na jego atrakcyjną lokalizację.

Samo podniesienie przez najemcę (we wszczętym przez wynajmującego procesie o zapłatę zaległego czynszu lub procesie eksmisyjnym) zarzutu, iż nie miał obowiązku zapłaty czynszu z powodu niemożliwości korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie zawsze zapewni najemcy oczekiwaną pewność co do jego sytuacji prawnej.

W interesie najemcy powinno być zatem uzyskanie sądowego zabezpieczenia rozstrzygającego o braku obowiązku najemcy uiszczenia czynszu w danym okresie lub ustalającego, że w najemca jest zobowiązany do zapłaty jedynie części wynikającego z umowy czynszu.

Wydanie przez sąd z inicjatywy najemcy takiego orzeczenia spowoduje, że brak zapłaty przez najemcę czynszu najmu (lub jego zapłata w niższej wysokości) nie będzie stanowiła dla wynajmującego podstawy do wypowiedzenia umowy najmu oraz wytoczenia powództw o eksmisję i o zapłatę.

Co znamienne, najemcy nie są skazani na wielomiesięczne (a w niektórych przypadkach wieloletnie) oczekiwanie na wydanie przez sąd orzeczenia. W praktyce jest ono wydawane w przeciągu kilku tygodni, a opłata sądowa inicjująca takie postępowanie sądowe jest niewielka, gdyż wynosi zaledwie 100 zł.

Warto również wspomnieć, że zapłata przez najemcę czynszu za okres, w którym z powodu obowiązujących zakazów nie mógł on prowadzić działalności gospodarczej w wynajmowanym lokalu, nie przekreśla możliwości dochodzenia zwrotu uiszczonych wcześniej kwot.

Zniesienie obowiązku uiszczenia czynszu, bądź obniżony czynsz – koronawirus temu „sprzyja”?

Niezależnie od przedstawianego powyżej rozwiązania, istnieje również równolegle inna podstawa prawna umożliwiająca najemcy wystąpienie z żądaniem modyfikacji przez sąd treści umowy z uwagi na zaistnienie nadzwyczajnych okoliczności. Najemca może domagać się aby sąd – z uwagi na prawny zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w wynajmowanym lokalu – zniósł obowiązek uiszczenia czynszu lub zmniejszył jego wysokość. Trzeba jednak zaznaczyć, że w takiej sytuacji najemca musi skrupulatnie wykazać, iż zrealizowały się wszystkie określone w przepisie prawnym przesłanki uzasadniające jego żądanie, a co w okolicznościach danej sprawy może nie być łatwe.

Podsumowanie

Na zakończenie należy podkreślić, że opisane powyżej schematy działań odnoszą się nie tylko do umów najmu. Zakazy prowadzenia działalności gospodarczej dotyczą przedsiębiorców działających w różnych sferach życia gospodarczego niezależnie od tego jakiego rodzaju umową przedsiębiorcy są związani, np.: umową dzierżawy.

Nakreślone powyżej rozwiązania mogą zatem okazać się uniwersalne i znaleźć zastosowanie do szeregu stosunków prawnych.

Tym niemniej, zgodnie z powiedzeniem „diabeł tkwi w szczegółach”, przed podjęciem działań warto skonsultować z fachowym prawnikiem zawarte w umowie postanowienia, pod względem ustalenia, czy nie przewiduje ona innych rozwiązań, które mogą spowodować konieczność przyjęcia odmiennej strategii. Co więcej, możliwość skorzystania z konkretnej strategii uzależniona jest od wielu czynników, zatem należy rozważyć, czy nie uzyskać wsparcia doświadczonego doradcy aby należycie się do niej zawczasu przygotować, a następnie ją przeprowadzić.

Udostępnij na:
Facebook
Twitter
LinkedIn

Zostaw komentarz